Цены на жильё, или Ясность в деле минских остапов бендеров

Рынок столичной недвижимости – один из самых непрозрачных в Минске, а значит, подчиняется не реальным социально-экономическим законам, а неким внутренним скрытым соображениям продавцов недвижимости. Выражаясь прямо, рынок минской недвижимости – один из самых нечестных, лукавых и, как результат, является во многом мошенническим. В государстве, где реально работающее право частной собственности – незыблемое в странах Запада – касается лишь жилья, от рынка недвижимости кормится и окормляется множество фирм и фирмочек, крупных и мелких дельцов, волокитчиков и службистов, а по существу – откровенных плутов.

Прощелыги, привыкшие измерять прибыль не «в процентах», а «в разах», будут много и подолгу вам рассказывать об „объективной динамике цен“, о „строительных диетах“, об „уроках прошлого“, о „переломных моментах“ и т.д., и т.п., пытаясь подавить в вас способность к аналитическому мышлению, что позволит навязать вам любые цены на жильё и условия его продажи. Не являясь крупными специалистами в вопросе, но имея опыт работы людьми, а также государственными и частными учреждениями современной Беларуси, приведём некоторые самые очевидные соображения, понятные любому образованному наблюдательному человеку.

Начнём с того, что себестоимость – читай, стоимость – квадратного метра жилья в столичном агломерате составляет около 450 долл. США за квадратный метр. Но стоимость – это всё-таки не цена, поэтому взглянем на карту Минска с указанными приблизительными ценами на недвижимость в столице.

Стоимость квартир
Цена квадратного метра недвижимости в Минске

Карта к настоящему моменту несколько устарела. Основное отличие цен 2017-го года от цен 2009 года, для которого приведена карта, состоит в том, что в связи с общим обнищанием населения страны абсолютные цены пропорционально уменьшились в 1,3–1,6 раза. То есть там, где указано значение 1650, теперь можно читать как 1100; там, где было 2400, стало 1800. В остальном информационное наполнение карты не изменилось. Карта полезна в ином смысле: если попытаться провести корреляцию цены квадратного метра с реальными преимуществами микрорайонов, то она хорошо отражает суть местного рынка недвижимости. Результаты такого сравнения просты: корреляция минимальна или её нет.

К слову сказать, доверять той организации по продаже квартир, которая составила эту карту, не стоит хотя бы потому, что в заголовке имеется ошибка, пусть и, очевидно, чисто механическая. Материал такого рода, представляемый к публичному рассмотрению, должен быть вычитан на 100%. В данном же случае автор карты и организация её опубликовавшая хорошо представляли степень объективности её содержимого, поэтому и не придали большого значения тому, что и, главное, как в ней приведено.

Для удобства дальнейшего рассмотрения обозначим нижнюю градацию цены – до 1650 долл./м2 – как нулевую, а верхнюю – «свыше 2400» – как пятую. Таким образом мы пока не будем привязываться к конкретным ценам, а все микрорайоны на карте будут ранжироваться от ценовой зоны 0 до ценовой зоны 5.

Критерии качества жилья при оценке стоимости квадратного метра

Критерии качества жилья делятся на два больших класса: 1) объективный, 2) субъективный. Каждый из объективных и как можно большее количество субъективных параметров должны оцениваться измерямой величиной. Если кто-либо вводит некий абстрактный неизмеряемый параметр и пытается тем самым снизить цену – при покупке жилья – или завысить цену – при его продаже, можно смело заняться поиском нового эксперта/продавца.

К объективным критериям следует относить:

  1. плотность населения целевого района/микрорайона, человек/км2;
  2. развитость транспортной инфраструктуры, <количество маршрутов> / <тысяча человек>;
  3. близость метро, в минутах умеренной ходьбы;
  4. площадь зелёных насаждений в районе/микрорайоне, м2 на человека;
  5. наличие вблизи водоёмов и иных рекреационных зон, ;
  6. наличие детских садов и школ, единиц/<тысяча человек>;
  7. наличие учреждений здравоохранения на территории района/микрорайона, единиц/<тысяча человек>;
  8. наличие и близость магазинов по продаже товаров повседневного спроса, в минутах умеренной ходьбы;
  9. наличие поблизости предприятий тяжёлой промышленности, км;
  10. наличие в непосредственной близости крупных автомобильных магистралей, м;
  11. наличие поблизости железнодорожных веток, км;
  12. доступность парковочных мест, единиц/<количество квартир>
  13. этажность квартиры, номер этажа при общем числе этажей;
  14. состояние отделки квартиры, от 1 до 5 баллов;
  15. общий износ дома, %;
  16. наличие лифта, да/нет;
  17. наличие оптической линии связи, да/нет;

Субъективные факторы включают в себя:

  1. близость жилья к центру города, % от среднего радиуса населённого пункта;
  2. наличие торговых центров и рынков, да/нет;
  3. тип дома, планировка квартиры, «северная»/«южная» сторона;
  4. наличие мусоропровода;
  5. интеллигентность соседей.

Факторы «срочности» и «сложившихся жизненных обстоятельств» не включены в списки выше как имеющие исключительную субъективность. Также сюда не включены удобные для мошенников «критерии» как престижность/привлекательность района или комфортность квартиры. Такого рода демагогические посылы не имеют и не должны иметь никакого веса при объективной оценке качества жилья, а значит – цены за квадратный метр.

Что по чём

Прежде чем перейти к цели нашего миниисследования стоит обозначить несколько немаловажных моментов.

  1. Не совсем корректно рассчитывать среднюю по микрорайону цену квадратного метра, так как практически в каждом районе имеются свои жемчужины и свои бесславности. Методически правильнее было бы подсчитывать «фактор качества жилья» для каждого конкретного дома, если не квартиры. Однако в этом случае мы рискуем вдариться в частности и утерять тем самым глобальный смысл исследования.
  2. Каждый объективный критерий, и в особенности субъективный, обладает своим весом (значимостью), значительно варьирующимся от человека, с точки зрения которого оценивается жильё. Поэтому в качестве веса будем стараться указывать некое среднее значение, близкое к 1/17 для объективных критериев качества жилья, или 1/5 – для субъективных. Если будут обоснованные причины увеличить вес того или иного критерия, то мы будем особо это отмечать.

Заготовка статьи о том, как риэлторы диктуют обывателю цены на жильё в столице Республики Беларусь.